Dois-je commencer par acheter ma r ésidence principale ou réaliser un investissement locatif? Cette question pose un réel débat! En effet, l'achat de votre résidence principale coûte cher car vous souhaitez vivre dans une maison ou appartement qui vous plaît. Tout le monde mérite d'avoir la maison de ses rêves malheureusement, ils ont souvent un prix! Changer sa résidence secondaire en domicile principal : quels avantages ? | Dossier Familial. Pour passer au dessus de ce débat sans fin, vous pouvez transformer votre résidence en un investissement rentable. C'est le sujet de notre article, on vous fait découvrir comment a ugmenter la valeur vénale de votre résidence principale. Ensuite, on explique comment la transformer en machine à plus-value. La première bonne nouvelle, elle est exonérée de taxe sur la plus-value qui est de 36, 2%! 1 – Résidence principale: Augmenter sa valeur vénale! Vous souhaitez acquérir votre résidence principale, c'est un très bon choix (surtout avec un grand jardin)! Néanmoins, vous devez penser à combien elle vous rapporte si vous laissez filer des opportunités de réaliser une plus-value.
En chiffres, vous faites une surélévation de 30m2 de surfaces habitables au prix de 2000e le m2. Elle vous coûte 60 000 euros et les prix du marché sont de 6000 euros soit 180 000 euros la valeur de l'extension. Votre gain est de 120 000 euros! Pour augmenter la rentabilité de ce projet, l'extension peut être exploitée pour réaliser du locatif. 2 – Résidence principale: Générer 100 000 euros de plus-value La deuxième option pour gagner avec votre résidence principale est la construction. Le principe est d'acheter un terrain assez grand pour réaliser 2 maisons! Transformer investissement locatif en résidence principale francais. Pourquoi? Afin d'exploiter le principe de la division foncière. Pour imager ce principe, voici un exemple précis en chiffres. Vous achetez un terrain de 1000 m2 pour 100 000 euros puis vous le divisez en 2 terrains de 500 m2. A la revente, ils se vendent séparément à 70 000 euros soit une vente de 140 000 euros. La division a eu pour effet de vous faire réaliser une plus-value. Les surfaces plus petites sont plus chères et plus demandées, c'est pourquoi il est avantageux d'acheter en gros!
Voici 3 stratégies pour augmenter la valeur vénale de votre résidence: L'aménagement de combles Avant d'acheter, il est important de savoir comment bien acheter. Au Delà de l'emplacement, vous devez cibler des biens avec des combles aménageables. Pourquoi? Aménager des combles a pporte de la surface habitable à votre acquisition. Transformer investissement locatif en résidence principale paris. Imaginons que vous achetez un appartement de 60m2 sur bordeaux (4500 euros le M2). Vous avez la possibilité d'aménager 20 m2, votre bien passe de 60 à 80m2! 20 m2 supplémentaires représentent 90 000 euros de plus-value latente. Vous pouvez réaliser un aménagement de combles pour 1000 euros du m2! Soit un gain réalisé de 60 000 euros sur ce type d'opération. La formule magique de l'aménagement de combles = (Surface devenue habitable x prix au m2 du marché) – (surface à aménager x prix de rénovation) = gain du projet Gagner avec l'aménagement de combles. L'extension de maison Elle fonctionne de la même manière que l'aménagement de combles sauf que c'est votre surface constructible et le PLU qui déterminent la surface de l'extension.
Continuons l'exemple, vous disposez d'un terrain de 1000 m2 acquis pour 100 000 euros. Vous avez la possibilité de construire 2 maisons de 100 m2 sur le terrain. Le coût de construction est de 2000 euros du m2 soit 200 000 euros par maison. Le projet global compte les frais suivants: Achat du terrain: 100 000 euros Construction des 2 maisons: 400 000 euros Total frais (Notaires, banque, aménagement, frais de recherche): 30 000 euros Projet Global: 530 000 euros Les prix au m2 dans notre exemple sont de 3500 euros au m2, la valeur de vos 2 maisons est alors de 700 000 euros (350 000 euros par maison). Votre plus-value latente est donc de 170 000 euros mais attention à la taxe sur la plus-value. La stratégie pour ne pas être soumise à la taxe sur la plus-value est d' habiter dans la première maison qui est construite et de la vendre une fois la deuxième construite. Vous emménagez ensuite dans la deuxième. Achat de résidence principale que je veux transformer en LMNP. Pour ne pas être requalifié marchand de biens, il est judicieux d'habiter au moins 3 ans dans la deuxième maison.
Je pense sérieusement à vendre cet appartement vers l'été 2019. La plus-value sera assez importante. Est-il possible, selon vous, d'être exonéré de l'impôt sur la plus-value de la résidence principale? J'ai lu, sur de nombreux messages ( depuis différents blogs), que le régime de plus-value des particuliers s'appliquait aux LMNP. Ainsi, par exemple, une détention depuis 30 ans revient à ne pas payer du tout de plus-value. Expatriation : Transformer ma résidence principale en locatif - Gestia. Voici ma question: l'inscription à l'actif, même pour une courte période de un an, fait t'il perdre le bénéfice de l'exonération de plus-value pour la résidence principale? ( en sachant, comme indiqué plus haut, qu'il y a eu reprise réelle du bien pendant deux ans avant la vente) (J'ajoute que j'ai déjà vendu un autre appartement en tant que domicile principal, en faisant une micro plus-value, il y a 3 ans et demi. C'était un petit appartement qui avait l'inconvénient d'être beaucoup trop éloigné de Paris nord ou je travaille). Je vous remercie par avance de votre avis.